Garagenpakete als Sachwertanlage der cleveren Art

Warum kleine Einheiten interessant sein können und weshalb die Prüfung trotzdem streng bleiben muss

Einordnung

Garagen, Stellplätze und Garagenhöfe werden zunehmend als einfache Sachwertanlage beworben. Die Argumentation ist nachvollziehbar: niedrigerer Kapitaleinsatz als bei Wohnungen, überschaubare Instandhaltung, kurze Mietverträge, mehrere kleine Mieter statt eines großen Mieters und Nachfrage nach sicheren Abstellflächen. Für Anleger mit Interesse an realen Vermögenswerten kann das ein prüfenswerter Baustein sein.

Die Nachfragebasis ist grundsätzlich plausibel. Laut Kraftfahrt-Bundesamt waren am 1. Januar 2025 in Deutschland rund 49,3 Millionen Pkw zugelassen. In verdichteten Lagen ist Parkraum knapp. Elektrofahrzeuge, hochwertige Fahrräder, Motorräder, Werkzeug, Reifen und private Lagerung erhöhen den Bedarf an abschließbaren Flächen. Trotzdem ersetzt dieser Trend keine Objektprüfung.

Was Garagenpakete von Wohnungen unterscheidet

Ein Garagenpaket besteht aus mehreren Einheiten, oft in einem Garagenhof oder einer Tiefgarage. Der wirtschaftliche Vorteil liegt in der Streuung über mehrere Mietverhältnisse. Fällt ein Mieter aus, betrifft das nur einen Teil der Einnahmen. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung kann ein Leerstand dagegen die komplette Mieteinnahme betreffen.

Zudem sind Mietverhältnisse bei Garagen rechtlich meist flexibler als Wohnraummietverhältnisse, sofern die Garage separat vermietet wird. Das kann Anpassungen erleichtern. Verwaltung und Zahlungsüberwachung bleiben dennoch erforderlich. Bei vielen kleinen Mietern entstehen kleinteilige Prozesse: Mahnwesen, Neuvermietung, Zugangsverwaltung, Nebenkosten, Räumung, Instandhaltung und Dokumentation.

Renditeberechnung ohne Schönrechnung

Garagen werden häufig mit attraktiven Bruttorenditen dargestellt. Fachlich relevant ist jedoch die Nettorendite nach Kaufnebenkosten, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltung, Leerstand, Mietausfall, Rücklagen und Finanzierung. Bei kleinen Kaufpreisen wirken Kaufnebenkosten prozentual besonders stark. Auch eine scheinbar geringe Reparatur kann die Jahresrendite einzelner Einheiten deutlich belasten.

Zu prüfen ist außerdem, ob der Kaufpreis zur lokalen Miete passt. Ein hoher Kaufpreis in einer guten Lage kann wirtschaftlich schwächer sein als ein moderater Kaufpreis in einer stabilen Nebenlage. Entscheidend ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die kurzfristig angesetzte Wunschmiete.

Standort, Zustand und Nutzungsfähigkeit

Zu den wichtigsten Prüffeldern zählen Mikrolage, Zufahrt, Beleuchtung, Sicherheit, Trockenheit, Torzustand, Brandschutz, Teilungserklärung, Sondernutzungsrechte, Grundbuch, Baulasten und mögliche Nutzungsbeschränkungen. Bei Tiefgaragen sind Sanierungsrisiken besonders ernst zu nehmen. Beton, Abdichtung, Entwässerung und Brandschutz können hohe Kosten verursachen.

Auch veränderte Mobilitätsmuster sollten berücksichtigt werden. Carsharing, Fahrradverkehr und kommunale Stellplatzpolitik verändern die Nachfrage regional. Gleichzeitig kann Elektromobilität neue Anforderungen an Ladeinfrastruktur auslösen. Wer Ladepunkte plant, muss Netzanschluss, Kostenverteilung, Genehmigungen und Haftungsfragen prüfen.

Wann Garagenpakete sinnvoll sein können

Garagenpakete können eine sinnvolle Beimischung sein, wenn sie aus mehreren vermietbaren Einheiten bestehen, wirtschaftlich sauber kalkuliert sind und keine versteckten Sanierungsrisiken enthalten. Sie eignen sich besonders für Anleger, die Sachwerte bevorzugen, aber den hohen Kapitaleinsatz einer Wohnung vermeiden möchten.

Sie sind weniger geeignet, wenn eine vollständig passive Anlage erwartet wird. Auch kleine Einheiten benötigen Betreuung. Die Rendite entsteht durch konsequente Verwaltung, realistische Mieten, kontrollierte Kosten und eine klare Exit-Strategie.

Fazit

Garagenpakete können ein robuster Sachwertbaustein sein, wenn Standort, Kaufpreis, Zustand und Verwaltung passen. Der besondere Reiz liegt in der kleinteiligen Risikostreuung. Der besondere Prüfbedarf liegt in rechtlichen Details, Sanierungsthemen und einer realistischen Nettorendite. Wer Garagen als einfache Anlage betrachtet, sollte dennoch mit derselben Sorgfalt prüfen wie bei jeder Immobilie.

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